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                                                                  AG女忧美竹铃_宁波连系:拟刊行股份购置资产涉及的杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目资产评估陈诉

                                                                  日期:2018-03-05 / 人气: / 来源:网络整理

                                                                  宁波连系:拟刊行股份购置资产涉及的杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目资产评估陈诉 通告日期 2014-07-17 宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置
                                                                  资产涉及的杭州盛元房地产开拓有限公司
                                                                        股东所有权益代价评估项目
                                                                            资 产 评 估 报 告
                                                                            坤元评报〔2014〕235 号
                                                                            坤元资产评估有限公司
                                                                             二〇一四年七月十五日
                                                                                                                   目          录注册资产评估师声明 ............................................................................................. 1资产评估陈诉择要 ............................................................................................. 2资产评估陈诉正文 ............................................................................................. 4
                                                                      一、 委托方、被评估单元及其他评估陈诉行使者 ................................ 4
                                                                      二、 评估目标 ............................................................. 11
                                                                      三、 评估工具和评估范畴 ................................................... 11
                                                                      四、 代价范例及其界说 ..................................................... 14
                                                                      五、 评估基准日 ........................................................... 14
                                                                      六、 评估假设 ............................................................. 14
                                                                      七、 评估依据 ............................................................. 15
                                                                      八、 评估要领 ............................................................. 17
                                                                      九、 评估进程 ............................................................. 24
                                                                      十、 评估结论 ............................................................. 28
                                                                      十一、 出格事项声名 ....................................................... 30
                                                                      十二、 评估陈诉行使限定声名 ............................................... 32资产评估陈诉备查文件 ........................................................................................评估功效汇总表及明细表 ........................................................................................宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目             资产评估陈诉
                                                                                             注册资产评估师声明
                                                                      1.就注册资产评估师所知,评估陈诉中告诉的事项是客观的。
                                                                      2.注册资产评估师在评估工具中没有现存的或预期的好处,同时与委托方和相干当事方没有小我私人好处相关,对委托方和相干当事方不存在成见。
                                                                      3.评估陈诉的说明和结论是在固守独立、客观、合理原则基本上形成的,仅在评估陈诉设定的评估假设和限定前提下创立。
                                                                      4.评估结论仅在评估陈诉载明的评估基准日有用。评估陈诉行使者该当按照评估基准日后的资产状况和市场变革环境公道确定评估陈诉行使限期。
                                                                      5.注册资产评估师及其地址评估机构具备本评估营业所需的执业天资和相干专业评估履历;除已在评估陈诉中披露的运用评估机构或专家的事变外,评估进程中没有运用其他评估机构或专家事变成就。
                                                                      6.注册资产评估师及其营业助理职员已对评估工具举办了现场勘测。
                                                                      7.注册资产评估师执行资产评估营业的目标是对评估工具代价举办估算并颁发专业意见,并不包袱相干当事人决定的责任。评估结论不应当被以为是对评估工具可实现价值的担保。
                                                                      8.遵守相干法令、礼貌和资产评估准则,对评估工具代价举办估算并颁发专业意见,是注册资产评估师的责任;提供须要的资料并担保所提供资料的真实性、正当性和完备性,适当行使评估陈诉是委托方和相干当事方的责任。
                                                                      9.注册资产评估师对评估工具的法令权属状况给以了须要的存眷,但差池评估工具的法令权属做任何情势的担保。
                                                                      10.评估陈诉的行使仅限于评估陈诉中载明的评估目标,因行使不妥造成的效果与具名注册资产评估师及其地址评估机构无关。
                                                                                                               1         坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目              资产评估陈诉
                                                                           宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置
                                                                            资产涉及的杭州盛元房地产开拓有限公司
                                                                                       股东所有权益代价评估项目
                                                                                                   资产评估陈诉
                                                                                                  坤元评报〔2014〕235 号
                                                                                                        摘         要
                                                                      以下内容摘自评估陈诉正文,欲相识本评估项目标具体环境和公道领略评估结论,该当当真阅读评估陈诉正文。
                                                                      一、委托方和被评估单元及其他评估陈诉行使者
                                                                      本次资产评估的委托方为宁波连系团体股份有限公司(以下简称“宁波连系公司”),本次资产评估的被评估单元为杭州盛元房地产开拓有限公司 (以下简称“盛元房产公司”)。
                                                                      按照《资产评估营业约定书》,本评估陈诉的其他行使者为国度法令、礼貌划定的评估陈诉行使者。
                                                                      二、评估目标
                                                                      宁波连系公司拟刊行股份购置盛元房产公司的 60%股权,为此必要对盛元房产公司的股东所有权益代价举办评估。
                                                                      本次评估目标是为该经济举动提供盛元房产公司股东所有权益代价的参考依据。
                                                                      三、评估工具和评估范畴
                                                                      按照评估营业约定书的约定,评估工具为涉及上述经济举动的盛元房产公司的股东所有权益。
                                                                      评估范畴为盛元房产公司的所有资产及相干欠债,包罗活动资产、非活动资产及活动欠债、非活动欠债。凭证盛元房产公司提供的制止 2014 年 3 月 31日业经审计的管帐报表(母公司报表口径)反应,资产、欠债和股东权益的账
                                                                                                               2           坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目                           资产评估陈诉面代价别离为 3,044,064,188.82 元、2,562,114,763.51 元和 481,949,425.31元。
                                                                         四、代价范例及其界说
                                                                      本次评估的代价范例为市场代价。
                                                                      市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制的环境下,评估工具在评估基准日举办正常公正买卖营业的代价预计数额。
                                                                         五、评估基准日
                                                                      评估基准日为 2014 年 3 月 31 日。
                                                                         六、评估要领
                                                                      按照评估工具、代价范例、资料网络环境等相干前提,本次别离回收资产基本法和收益法举办评估。
                                                                         七、评估结论
                                                                      经综合说明,本次评估最终回收资产基本法的评估功效,盛元房产公司股东所有权益的评估代价为 1,680,766,906.38 元(大写为人民币壹拾陆亿捌仟零柒拾陆万陆仟玖佰零陆元叁角捌分)。
                                                                      宁 波 联 合 公 司 拟 发 行 股 份 购 买 的 盛 元 房 产 公 司 60% 股 权 评 估 价 值 为1,008,460,143.83 元(大写为人民币壹拾亿零捌佰肆拾陆万零壹佰肆拾叁元捌角叁分)。
                                                                         八、评估结论的行使有用期
                                                                      本评估结论的行使有用期为一年,即自评估基准日 2014 年 3 月 31 日起至2015 年 3 月 30 日止。
                                                                         评估陈诉的出格事项声名和行使限定声名请当真阅读资产评估陈诉正文。
                                                                                                               3                       坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目              资产评估陈诉
                                                                          宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置
                                                                          资产涉及的杭州盛元房地产开拓有限公司
                                                                                股东所有权益代价评估项目
                                                                                      资产评估陈诉
                                                                                                  坤元评报〔2014〕235 号宁波连系团体股份有限公司:
                                                                      坤元资产评估有限公司接管贵公司的委托,按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则,别离回收资产基本法和收益法,凭证须要的评估措施,对贵公司拟刊行股份购置资产涉及的杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益在 2014 年 3 月 31 日的市场代价举办了评估。现将资产评估环境陈诉如下:
                                                                      一、委托方、被评估单元及其他评估陈诉行使者
                                                                      本次资产评估的委托方为宁波连系团体股份有限公司,被评估单元为杭州盛元房地产开拓有限公司。
                                                                      (一) 委托方轮廓
                                                                      1. 名称:宁波连系团体股份有限公司(以下简称“宁波连系公司”)
                                                                      2. 住所:宁波市开拓区东海路1号连系大厦
                                                                      3. 法定代表人:李水荣
                                                                      4. 注册成本:叁亿壹仟零捌拾捌万元
                                                                      5. 公司范例:股份有限公司(上市)
                                                                      6. 企业法人业务执照注册号:330200000060053
                                                                      7. 发照构造:宁波市工商行政打点局
                                                                      8. 策划范畴:伤害化学品的批发(按甬H安经(乙)字(2011)0216容许证审定范畴策划);以下均限分支机构策划:住宿、饮食处事;打字复印、书报刊零售、出租;卷烟、雪茄烟零售;客运处事;货品运输;轿车贩卖;旅游;汽车维修;无邪车辆保险署理。(以上策划项目在容许证件有用限期内策划)。高新技能产物投资开拓,能源、交通、通信项目及市政基本办法建树,房地产开拓策划;
                                                                                                               4           坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目              资产评估陈诉实业项目投资;海内商业(国度限定策划商品凭据策划);技能咨询;汽车租赁、二手车经销;自营和署理种种货品和技能的收支口,但国度限制策划或榨取收支口的货品和技能除外。以下均限分支机构策划:环保装备、仪器仪表、平凡机器、电器产物的开拓、制造、安装、维修;环保工程建树;工程构筑。(上述策划范畴不含国度法令礼貌划定榨取、限定和容许策划的项目)。
                                                                      (二) 被评估单元轮廓
                                                                      一) 企业名称、范例与组织情势
                                                                      1. 名称:杭州盛元房地产开拓有限公司 (以下简称“盛元房产公司”)
                                                                      2. 住所:萧山区益农镇益农大道
                                                                      3. 法定代表人:倪信才
                                                                      4. 注册成本:壹亿元
                                                                      5. 公司范例:有限责任公司
                                                                      6. 企业法人业务执照注册号:330181000000497
                                                                      7. 发照构造:杭州市工商行政打点局萧山分局
                                                                      8. 策划范畴:房地产开拓、贩卖(凭天资证书策划)。
                                                                      二) 企业汗青沿革
                                                                      1. 公司创立时环境
                                                                      盛元房产公司创立于 2002 年 9 月 11 日,原名杭州荣盛房地产开拓有限公司,初始注册成本 1,000 万元,创立时股东和出资环境如下:浙江荣盛化学纤维有限公司出资 900 万元(占注册成本的 90%),天然人倪信才出资 100 万元(占注册成本的 10%)。
                                                                      2. 公司历次股权改观环境
                                                                      2003 年 4 月,按照公司股东会决策,天然人倪信才将其持有公司的 10%股权转让给荣盛化纤团体有限公司(原名浙江荣盛化学纤维有限公司);同时增进注册成本 5,000 万元,个中,原股东荣盛化纤团体有限公司新增出资 2,000 万元,新股东浙江三元团体有限公司出资 3,000 万元。其它,公司名称改观为杭州盛元房地产开拓有限公司。
                                                                      2006 年 10 月 8 日,按照公司股东会决策,荣盛化纤团体有限公司将其持有公司的 50%股权转让给杭州天虹商业有限公司。
                                                                                                               5           坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目                                            资产评估陈诉
                                                                      2006 年 10 月 20 日,按照公司股东会决策,杭州天虹商业有限公司将其持有公司的 50%股权转让给浙江荣盛控股有限公司。
                                                                      2007 年 10 月,按照公司股东会决策,增进注册成本 4,000 万元,个中,原股东浙江荣盛控股有限公司新增出资 2,000 万元,原股东三元控股团体有限公司(原名浙江三元团体有限公司)新增出资 2,000 万元。
                                                                      经上述股权改观及增资后,制止评估基准日,盛元房产公司的注册成本为10,000 万元,股权布局如下:
                                                                                股东名称                         出资额(万元)                             出资比例
                                                                      浙江荣盛控股团体有限公司[注]                         5,000                               50%
                                                                      三元控股团体有限公司                                 5,000                               50%
                                                                                  合计                              10,000                                  100%
                                                                      注:浙江荣盛控股有限公司于2007年10月改观名称为浙江荣盛控股团体有限公司。
                                                                      按照浙江荣盛控股团体有限公司与三元控股团体有限公司于2014年6月签署的《股权转让协议》,浙江荣盛控股团体有限公司受让了三元控股团体有限公司持有盛元房产公司50%股权。该股权转让事项已于2014年6月24日办好工商改观挂号手续。该次股权改观后,盛元房产公司成为了浙江荣盛控股团体有限公司的全资子公司。
                                                                      三) 被评估单元前2年及制止评估基准日的资产、欠债状况及策划业绩(母公司报表口径)见下表:
                                                                                                                                                          单元:人民币元
                                                                         项目名称                 2012 年 12 月 31 日           2013 年 12 月 31 日            基准日
                                                                         资产                         3,722,910,964.59              3,081,921,643.01          3,044,064,188.82
                                                                         欠债                         3,189,494,224.06              2,576,524,572.06          2,562,114,763.51
                                                                         股东权益                       533,416,740.53                505,397,070.95           481,949,425.31
                                                                         项目名称                      2012 年                       2013 年                2014 年 1-3 月
                                                                         业务收入                     1,414,824,943.92                142,101,693.89               3,800,202.82
                                                                         业务本钱                       742,857,622.90                 73,618,633.87               1,330,609.45
                                                                         利润总额                       461,936,547.99                 -31,783,641.76          -23,078,211.72
                                                                         净利润                         342,977,522.84                 -28,019,669.58          -23,447,645.64
                                                                                                                   6                                    坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目           资产评估陈诉
                                                                      上述年度及基准日的财政报表均已经注册管帐师审计,且均出具了无保存意见的审计陈诉。
                                                                      四) 公司策划轮廓
                                                                      1. 盛元房产公司开拓项目
                                                                      盛元房产公司制止评估基准日有三个开拓项目,别离为“绅园”项目、“蓝爵国际”项目及“东方蓝亭”项目。
                                                                      (1)“绅园”项目
                                                                      “绅园”项目位于杭州市萧山老城区中心骨干道萧绍路上(原花边厂),系盛元房产公司第一个房地产开拓项目。总用地面积30,000平方米,总构筑面积68,881平方米。项目用地于2002年11月取得,2004年4月开工建树,2006年11月完工验收,2006年12月交付行使,整个项目作一期开拓建树完成。制止评估基准日,仍有部门车位未售完。
                                                                      (2)“蓝爵国际”项目
                                                                      “蓝爵国际”项目位于杭州市萧山区北干街道,东临金鸡路、北靠金城路、南至名仁故里,附属新区CBD焦点。项目总用地面积45,182.70平方米,总构筑面积222,603.86平方米。项目用地于2006年12月取得,2009年2月开工建树,2009年11月开盘,项目作一期开拓建树,住宅、商店部门已于2012年12月交付行使,写字楼部门今朝正处内部装修阶段,估量2014年8月完工。制止评估基准日,住宅已根基售完,另有少数商店和车位未售;写字楼、写字楼底商以及写字楼车位打算2014年年底开始贩卖。
                                                                      (3)“东方蓝亭”项目
                                                                      “东方蓝亭”项目位于杭州市萧山区益农镇兴裕村,该项目用地于2011年1月取得,总用地面积29,947.50平方米,出让用地面积29,471.20平方米。制止评估基准日,该项目用地的土地出让金已所有缴纳,国有土地行使证正在治理中,项目标筹划计划方案尚未最终确定。按照起源计划方案,项目总构筑面积99,069.40平方米,估量2015年开工建树,2016年开始预售,2018年完工交付。
                                                                      2. 制止评估基准日,盛元房产公司共有2家全资子公司、1家控股子公司和6家参股公司,明细见下表:
                                                                                                               7        坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目                          资产评估陈诉
                                                                      序号                被投资单元名称                   简称       股权比例     所处地域
                                                                      1     杭州新盛元房地产开拓有限公司              新盛元公司     100%      杭州市萧山区
                                                                      2     杭州盛元物业打点有限公司                 盛元物业公司    100%      杭州市萧山区
                                                                      3     大连逸盛元置业有限公司[注]                逸盛元公司      40%      辽宁省大连市
                                                                      4     杭州滨江盛元房地产开拓有限公司           滨江盛元公司     50%      杭州市萧山区
                                                                      5     杭州开元世纪置业有限公司                 开元置业公司     25%      杭州市萧山区
                                                                      6     海南恒盛元国际旅游成长有限公司            恒盛元公司      30%      海南省海口市
                                                                      7     杭州华瑞双元房地产有限公司               华瑞双元公司     30%      杭州市萧山区
                                                                      8     杭州滨江盛元海岸房地产开拓有限公司       盛元海岸公司     50%      杭州市萧山区
                                                                      9     宁波逸荣达置业有限公司                    逸荣达公司      49%      宁波市北仑区
                                                                         注:盛元房产公司对逸盛元公司拥有实质节制权。
                                                                         参股公司恒盛元公司下设一家全资子公司昌江恒盛元棋子湾旅游置业有限公司(以下简称“昌江恒盛元公司”),位于海南省昌江县。制止评估基准日,盛元房产公司的产权节制相关如下图所示:
                                                                         制止评估基准日,除盛元物业公司无房地产开拓项目外,别的被投资单元的房地产开拓项目轮廓如下:
                                                                         (1) 新盛元公司
                                                                         新盛元公司开拓的“盛元慧谷”项目位于杭州市滨江区滨盛路与火把大道接壤处,项目占地面积52,250.00平方米,总构筑面积为252,438.07平方米。项目于2005年8月开工,2008年完工交付。
                                                                         盛元慧谷项目可售面积合计187,902.33平方米,制止评估基准日已贩卖并结
                                                                                                               8                       坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目               资产评估陈诉转本钱面积176,240.09平方米,商店8,891.69平方米列入投资性房地产科目,未售衡宇包罗住宅2,770.55平方米(11套)和车位667个。
                                                                      (2) 逸盛元公司
                                                                        逸盛元公司开拓的“天堂都”项目位于大连市,东临大坨山及滨海路,南临振兴路。地块总面积 333,833.00 平方米,筹划总构筑面积 982,387.93 平方米,分三期开拓建树。制止评估基准日,一期项目住宅部门已完工验收,估量于 2014 年下半年交付;旅馆及旅馆式公寓部门正在举办主体布局施工,估量于 2015 年 6 月交付。二期、三期项目筹划计划方案尚在审批中,按照公司开拓打算,二期项目估量 2015 年 1 月开工建树,2017 年 6 月交付;三期项目估量 2016 年 1 月开工建树,2018 年 6 月交付。
                                                                      (3) 滨江盛元公司
                                                                      滨江盛元公司开拓的“湘湖壹号”项目位于杭州市萧山区湘湖农场(湘湖路 3001 号),在杭州市萧山湘湖度假区西端。建树总用地面积 252,824.60 平方米,总构筑面积 306,161.17 平方米,可售构筑面积合计 227,271.79 平方米。项目物业范例包罗:联立式住宅、排屋及贸易用房,公司打算分四期开拓建树。制止评估基准日,一期主体砌体工程及室外景观绿化等配套工程已所有落成,正处室内精装修阶段,估量 2014 年下半年部门交付;二期处于基本及主体施工阶段;三、四期尚未开工建树,估量 2014 年年底开工。
                                                                      (4) 开元置业公司
                                                                      开元置业公司开拓的“开元名城”项目位于杭州市萧山区蜀山街道曹家桥社区、市心南路与南三路交错口处。项目总用地面积为 165,356 平方米,个中出让面积为 149,917 平方米,于 2010 年 1 月取得,总构筑面积 686,039 平方米,分四期开拓建树。制止评估基准日,一期为低层住宅项目,已完工,部门住宅已交付行使;二、三期为高层住宅项目,正处外立面施工阶段,估量 2015 年交付行使;四期为贸易配套项目,打算于 2014 年下半年开工建树。
                                                                      (5) 恒盛元公司
                                                                      恒盛元公司开拓的“金沙湾”项目位于海南省海口市,系土地一级开拓建树项目,东起跨海铁路界线,南至海口市与澄迈县盈滨半岛接壤处,西至海岸线,北接粤海铁路轮渡船埠,占地面积约 10,000 亩,项目估量可出让地块面积
                                                                                                               9            坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目                        资产评估陈诉约为 3,882 亩(不含填海部门),项目用地性子包罗:住宅、旅馆、贸易处事、旅游、办公、公建配套等。金沙湾项目首要建树内容为:完成 7,290 亩土地收储及荣山寮村衡宇征收,完成 24 公里市政阶梯建树,完成 14.26 万平方米安放房及配套幼儿园,完成 3,000 亩填岛及岛上相干的市政办法。今朝部门地块已到达出让前提,个中 D0501 地块已于 2014 年 4 月出让。
                                                                      (6) 华瑞双元公司
                                                                      华瑞双元公司开拓的“华瑞晴庐”项目位于杭州市萧山经济技能开拓区市北东部区块,即宁税路以东、建树二路以南,项目占地面积89,438.00平方米,打算建树14幢高层住宅和3幢贸易综合楼,地上总构筑面积为254,223.65平方米,预 计 可 售 面 积 248,295.79 平 方 米 , 包 括 住 宅 231,638.14 平 方 米 、 商 业 用 房16,657.65平方米、车位2,292个。该项目分两期开拓建树,个中:一期包罗3、6、7、10、13、14号住宅楼、1-2号贸易楼和贸易综合楼,二期包罗1、2、4、5、8、9、11、12号住宅楼。该项目于2011年11月开工建树,制止评估基准日,一期处于内墙粉刷施工阶段,二期处于主体砌体工程施工阶段。
                                                                      (7) 盛元海岸公司
                                                                      盛元海岸公司开拓的“东方海岸”项目位于杭州市萧山区闻堰镇,该公司于 2013 年 7 月以挂牌出让方法取得萧政储出(2013)15 号地块,宗地总面积102,069 平方米,出让宗地面积 87,386 平方米。项目东至闻安路、南至湘湖路、西至滨江路、北至筹划阶梯,用途为贸易、栖身用地。按照计划方案,东方海岸项目总构筑面积 334,515 平方米,包罗高层住宅 168,370.25 平方米、低层住宅 23,000 平方米、配套贸易用房 21,850 平方米。今朝该项目标计划方案尚在审批进程中。
                                                                      (8) 逸荣达公司
                                                                      逸荣达公司于 2013 年 9 月以挂牌出让方法取得宁波市北仑区小港街道青墩片区 6-2#地块,宗地面积 20,001 平方米,坐落于宁波市北仑区小港季景路北、黄山路西,用途为城镇住宅用地及配套办法。今朝该项目用地尚未取得国有土地行使证,计划方案尚未最终确定。
                                                                      (9) 昌江恒盛元公司
                                                                      昌江恒盛元公司开拓的“棋子湾”项目位于海南岛西线昌江县棋子湾旅游
                                                                                                               10                    坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目                       资产评估陈诉度假区筹划范畴内,西向临海,项目筹划用地约 6,379 亩,个中 620 亩建树用地用于建树三座高星级特色海景旅馆及旅游配套办法、1,272 亩建树用地用于建树高尔夫会所、高等低密度生立场假社区及度假公寓等,别的用地为租用地,用于建树一个 18 洞国际高品级高尔夫球场、体育公园等。项目分三期建树,总投资约 45 亿元。今朝已取得出让土地 279.44 亩,2#旅馆及后勤基地已开工建树,高尔夫会所尚未动工。
                                                                      (三) 委托方与被评估单元的相关
                                                                      委托方与被评估单元为同受浙江荣盛控股团体有限公司节制的关联方。委托方拟刊行股份购置被评估单元的部门股权。
                                                                      (四) 其他评估陈诉行使者
                                                                      按照《资产评估营业约定书》,本评估陈诉的其他行使者为国度法令、礼貌划定的评估陈诉行使者。
                                                                      二、评估目标
                                                                      宁波连系公司拟刊行股份购置盛元房产公司的 60%股权,为此必要对盛元房产公司的股东所有权益代价举办评估。
                                                                      本次评估目标是为该经济举动提供盛元房产公司股东所有权益代价的参考依据。
                                                                      三、评估工具和评估范畴
                                                                      按照评估营业约定书的约定,评估工具为涉及上述经济举动的盛元房产公司的股东所有权益。
                                                                      评估范畴为盛元房产公司的所有资产及相干欠债,包罗活动资产、非活动资产(包罗恒久股权投资、投资性房地产、装备类牢靠资产及递延所得税资产)及活动欠债、非活动欠债(系递延所得税欠债)。凭证盛元房产公司提供的业经天健管帐师事宜所(非凡平凡合资)审计的制止 2014 年 3 月 31 日管帐报表(母公司报表口径)反应,资产、欠债及股东权益的账面代价别离为3,044,064,188.82 元、2,562,114,763.51 元和 481,949,425.31 元。
                                                                                                                               金额单元:人民币元
                                                                                 项      目                         账面原值           账面净值
                                                                      一、活动资产                                                    2,182,839,313.34
                                                                                                               11                   坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目                         资产评估陈诉
                                                                      二、非活动资产                                                     861,224,875.48
                                                                      个中:恒久股权投资                                                 833,614,553.42
                                                                            投资性房地产                               6,930,000.00        5,201,831.25
                                                                            牢靠资产                                   1,128,377.00           83,809.91
                                                                            递延所得税资产                                                22,324,680.90
                                                                         资产总计                                                      3,044,064,188.82
                                                                      三、活动欠债                                                     2,534,839,085.50
                                                                      四、非活动欠债                                                      27,275,678.01
                                                                         欠债合计                                                      2,562,114,763.51
                                                                         股东权益合计                                                    481,949,425.31
                                                                      1. 首要资产环境如下:
                                                                      (1) 其 他 应 收 款 账 面 价 值 919,002,949.28 元 , 其 中 账 面 余 额920,889,804.07 元,幻魅账筹备 1,886,854.79 元,首要包罗应收的关联方往来款、物业保修金等。
                                                                      (2) 存货
                                                                      存货包罗开拓产物和开拓本钱,详细包罗“绅园”、“蓝爵国际”及“东方蓝亭”三个房产开拓项目。
                                                                      “绅园”项目位于杭州市萧山老城区中心骨干道萧绍路上(原花边厂),总用地面积 30,000 平方米,总构筑面积 68,881 平方米。项目用地于 2002 年 11月取得,2004 年 4 月开工建树,2006 年完工交付。制止评估基准日,住宅商店已售完,仅剩余 183 个未售车位。
                                                                      “蓝爵国际”项目位于杭州市萧山区北干街道,东临金鸡路、北靠金城路、南至名仁故里,附属新区CBD焦点。项目总用地面积45,182.70平方米,总构筑面积222,603.86平方米。项目用地于2006年12月取得,2009年2月开工建树,2009年11月开始预售,住宅、商店部门于2012年12月开始交付,写字楼部门今朝正处内部装修阶段,估量2014年8月完工。制止评估基准日,住宅已根基售完,另有少数商店和车位未售;写字楼、写字楼底商以及写字楼车位打算2014年年底开始贩卖。
                                                                      “东方蓝亭”项目总用地面积29,947.50平方米,出让用地面积29,471.20平方米。按照起源计划方案,项目总构筑面积99,069.40平方米,个中地上构筑面积73,627.40平方米,地下构筑面积25,442.00平方米,总户数632户。制止评
                                                                                                               12                     坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目                     资产评估陈诉估基准日,该项目用地的土地出让金已所有缴纳,国有土地行使证正在治理中,项目标筹划计划方案尚未最终确定。
                                                                          (3) 投资性房地产
                                                                          投资性房地产为位于萧山绅园小区的商店,位于萧山老城区中心骨干道萧绍路 1048 号,紧靠“绅园”小区大门出口处,构筑面积 509.03 平方米,建成于 2006 年 12 月,为钢混布局,共 3 层,今朝出租给杭州萧山城厢巴之黎婚纱拍照室行使。
                                                                          (4) 装备类牢靠资产
                                                                          装备类牢靠资产首要为空调、电脑、家具、打印机及复印机等办公装备和车辆,漫衍于杭州萧山区市心中路 819 号绿都世贸广场写字楼 23 层盛元房产公司办公场合内,整体状况精采,能满意策划必要。
                                                                          (5) 恒久股权投资
                                                                          恒久股权投资首要包罗2家全资子公司、1家控股子公司和6家参股公司,详细见下表:
                                                                      序号                 被投资单元名称                股权比例      所处地域
                                                                      1      杭州新盛元房地产开拓有限公司               100%       杭州市萧山区
                                                                      2      杭州盛元物业打点有限公司                   100%       杭州市萧山区
                                                                      3      大连逸盛元置业有限公司[注]                  40%       辽宁省大连市
                                                                      4      杭州滨江盛元房地产开拓有限公司              50%       杭州市萧山区
                                                                      5      杭州开元世纪置业有限公司                    25%       杭州市萧山区
                                                                      6      海南恒盛元国际旅游成长有限公司              30%       海南省海口市
                                                                      7      杭州华瑞双元房地产有限公司                  30%       杭州市萧山区
                                                                      8      杭州滨江盛元海岸房地产开拓有限公司          50%       杭州市萧山区
                                                                      9      宁波逸荣达置业有限公司                      49%       宁波市北仑区
                                                                      注:盛元房产公司对该公司拥有实质节制权。
                                                                          参股公司恒盛元公司下设一家全资子公司昌江恒盛元公司,位于海南省昌江县。
                                                                          2. 盛元房产公司未申报账面未记录的无形资产及表外资产。
                                                                                                                  13              坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目            资产评估陈诉
                                                                      四、代价范例及其界说
                                                                      (一) 代价范例及其选取:资产评估代价范例包罗市场代价和市场代价以外的代价(投资代价、在用代价、清理代价、残余代价等)两种范例。经评估职员与委托方充实雷同后,按照本次评估目标、市场前说起评估工具自身前提等身分,最终选定市场代价作为本评估陈诉的评估结论的代价范例。
                                                                      (二) 市场代价的界说:市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制的环境下,评估工具在评估基准日举办正常公正买卖营业的代价预计数额。
                                                                      五、评估基准日
                                                                      本项目评估基准日是 2014 年 3 月 31 日。
                                                                      为使得评估基准日与拟举办的经济举动和评估事变日靠近,确定以 2014年 3 月 31 日为评估基准日,并在资产评估营业约定书中作了响应约定。
                                                                      六、评估假设
                                                                      1. 根基假设
                                                                      (1) 本次评估以委估资产的产权好处主体变换为条件,产权好处主体变换包罗好处主体的所有改变和部门改变;
                                                                      (2) 本次评估以果真市场买卖营业为假设条件;
                                                                      (3) 本次评估以被评估单元维持近况按预定的策划方针一连策划为条件,即被评估单元的全部资产如故凭证今朝的用途和方法行使,不思量改观今朝的用途或用途稳固而改观筹划和行使方法;
                                                                      (4) 本次评估以被评估单元提供的有关法令性文件、各类管帐凭据、账簿和其他资料真实、完备、正当、靠得住为条件;
                                                                      (5) 本次评估以宏观情形相对不变为假设条件,即国度现有的宏观经济、政治、政策及被评估单元所处行业的财富政策无重大变革,或其变革能明晰预期;国度钱币金融政策根基保持稳固,国度现行的利率、汇率等无重大变革,或其变革能明晰预期;国度税收政策、税种及税率等无重大变革,或其变革能明晰预期;
                                                                      (6) 本次评估以企业策划情形相对不变为假设条件,即企业首要策划场合
                                                                                                               14        坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目               资产评估陈诉及营业所涉及地域的社会、政治、法令、经济等策划情形无重大改变;企业能在既定的策划范畴内开展策划勾当,不存在任何政策、法令或工钱障碍。
                                                                      2. 详细假设
                                                                      (1) 假设被评估单元打点层勤勉尽责,具有足够的打点才气和精采的职业道德,被评估单元的主营营业等保持相对不变;
                                                                      (2) 假设被评估单元每一年度的现金流在年度内匀称产生;
                                                                      (3) 假设被评估单元在收益猜测期内回收的管帐政策与评估基准日时回收的管帐政策在全部重大方面同等;
                                                                      (4) 假设被评估单元将来收入首要来历于评估基准日已取得的房地产开拓项目营业,不思量评估基准日尚未取得或将来也许取得的开拓项目;
                                                                      (5) 假设被评估单元将来策划所需的资金可以或许按融资打算顺遂融通;
                                                                      (6) 假设无其他人力不行抗拒身分及不行预见身分对企业造成重大倒霉影响。
                                                                      评估职员按照资产评估的要求,认定这些条件前提在评估基准日时创立,当将来经济情形产生较大变革时,评估职员将不包袱因为条件前提改变而推导出差异评估功效的责任。
                                                                         七、评估依据
                                                                         (一) 法令礼貌依据
                                                                         1. 《公司法》、《条约法》、《证券法》等;
                                                                         2. 《上市公司重大资产重组打点步伐》(证监会令第 73 号)、《管帐禁锢风险提醒第 5 号——上市公司股权买卖营业资产评估》;
                                                                         3.其他与资产评估有关的法令、礼貌等。
                                                                         (二) 评估准则依据
                                                                         1. 《资产评估准则--根基准则》和《资产评估职业道德准则--根基准则》(财务部财企[2004]20 号);
                                                                         2. 《注册资产评估师存眷评估工具法令权属指导意见》(会协[2003]18号);
                                                                         3. 《资产评估准则—评估陈诉》(中评协[2011]230 号);
                                                                         4. 《资产评估准则—评估措施》(中评协[2007]189 号);
                                                                                                               15           坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目                  资产评估陈诉
                                                                         5. 《资产评估准则—营业约定书》(中评协[2011]230 号);
                                                                         6. 《资产评估准则—事变稿本》(中评协[2007]189 号);
                                                                         7. 《资产评估准则—呆板装备》(中评协[2007]189 号);
                                                                         8. 《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号);
                                                                         9. 《资产评估代价范例指导意见》(中评协[2007]189 号);
                                                                         10. 《资产评估准则—企业代价》(中评协[2011]227 号);
                                                                         11. 《评估机构营业质量节制指南》(中评协[2010]214 号);
                                                                         12. 《资产评估准则—操作专家事变》(中评协[2012]244 号);
                                                                         13. 《资产评估操纵专家提醒--上市公司重大资产重组评估陈诉披露》(中评协[2012]246 号);
                                                                         14. 《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号);
                                                                         15. 《房地产估价类型》GB/T 50291-1999;
                                                                         16. 《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2001。
                                                                         (三) 权属依据
                                                                         1. 企业法人业务执照、公司章程和验资陈诉;
                                                                         2. 与资产及权力的取得及行使有关的经济条约、协议、资金拨付证明(凭据)、管帐报表及其他管帐资料;
                                                                         3. 国有土地行使权出让条约、国有土地行使证、建树用地筹划容许证、建树工程筹划容许证、构筑工程施工容许证、商品房预售容许证、车辆行驶证、发票等权属证明;
                                                                         4. 其他产权证明文件。
                                                                         (四) 取价依据
                                                                         1. 被评估单元提供的评估申报表;
                                                                         2. 被评估单元制止评估基准日的审计陈诉以及前两年的财政审计陈诉;
                                                                         3. 有关工程的原始资料、计划图纸、工程预结算资料、工程承包条约、营业条约、询价记录等;
                                                                      4. 被评估单元提供的项目可行性研究陈诉及项目开拓本钱猜测资料、开拓项目可贩卖面积统计表及贩卖打算表、汗青策划资料、策划筹划和收益猜测资料;
                                                                                                               16              坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目                 资产评估陈诉
                                                                      5. 资产地址地的房地产市场价值的观测资料,公司的订价计策及将来营销方法等资料;
                                                                      6. 中京城市地价动态监察体系(疆域资源部);
                                                                      7. 《机电产物报价手册》、《世界资产评估价值信息》、《世界汽车报价及评估》及其他市场价值资料、询价记录;
                                                                        8. 装备的购货条约、发票、付款凭据;有关装备的近期检测、维修、调养陈诉;
                                                                        9. 《中华人民共和国车辆购买税暂行条例》;其他税收相干礼貌;
                                                                        10. 《土地打点法》、《土地打点法实验条例》、《都市房地产打点法》、《城镇国有土地行使权出让和转让暂行条例》等法令礼貌;
                                                                        11. 资产地址地人民当局及相干当局部分颁布的有关政策、划定、实验步伐等礼貌文件;
                                                                        12. 各开拓项目及周边地域相同楼盘市场贩卖价值环境观测资料;
                                                                        13. 行业统计资料、市场成长及趋势说明资料、相同营业公司的相干资料;
                                                                        14. 从“Wind 资讯”金融终端查询的相干数据;
                                                                        15. 中国人民银行发布的评估基准日贷款利率;
                                                                        16. 企业管帐准则及其他管帐礼貌和制度、部分规章等;
                                                                        17. 评估专业职员对资产核实、勘测、检测、说明等所汇集的佐证资料;
                                                                        18. 其他资料。
                                                                      八、评估要领
                                                                      (一) 评估要领的选择
                                                                      按照现行资产评估准则及有关划定,企业代价评估的根基要领有资产基本法、市场法和收益法。
                                                                      因为房地产项目公司的特点,市场上难以找到与盛元房产公司在资产局限及布局、策划范畴及红利程度等方面可比性较好股权买卖营业案例或可比上市公司,故本次评估不宜用市场法。
                                                                      盛元房产公司的房地产开拓项目开拓、贩卖环境正常,策划较为不变,在连续现有的营业内容和范畴的环境下,将来收益可以或许公道猜测,与企业将来收益的风险水平相对应的折现率也能公道估算,故本次评估可选用收益法。
                                                                                                               17             坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目             资产评估陈诉
                                                                      盛元房产公司制止评估基准日的各项资产、欠债可以被辨认,并可以用恰当的要领单独举办评估,故本次评估可选用资产基本法。
                                                                      团结本次资产评估的工具、评估目标和评估师所网络的资料,确定别离回收资产基本法和收益法对委托评估的盛元房产公司的股东所有权益代价举办评估。
                                                                      在回收上述评估要领的基本上,对形成的各类起源评估结论依据现实状况举办充实、全面说明,综合思量差异评估要领和起源评估结论的公道性后,确定个中一个评估功效作为评估工具的评估结论。
                                                                      (二) 资产基本法简介
                                                                      资产基本法是指以被评估单元评估基准日的资产欠债表为基本,公道评估企业表内及表外各项资产、欠债代价,确定评估工具代价的评估要领。它是以重置各项出产要素为假设条件,按照委托评估的分项资产的详细环境选用相宜的要领别离评定估算各分项资产的代价并累加求和,再扣减相干欠债评估值,得出股东所有权益的评估代价。计较公式为:
                                                                      股东所有权益评估代价=∑各分项资产评估代价-∑各分项欠债评估代价
                                                                      首要资产的评估要领如下:
                                                                      一) 活动资产
                                                                      1. 钱币资金
                                                                      对付人民币现金和存款,以核实后的账面值为评估值。
                                                                      2. 应收利钱
                                                                      应收利钱以核实后的账面值为评估值。
                                                                      3. 应收账款、其他应收款和响应幻魅账筹备
                                                                      (1) 应收账款
                                                                      经核实,应收账款均系应收的购房款,预计产生幻魅账的也许性较小,以核实后的账面余额为评估值,同时将公司按划定计提的幻魅账筹备评估为零。
                                                                      (2) 其他应收款
                                                                      对付物业保修金,期后也许因保修期内物业维修的缘故起因部门或所有不能收回,故将其评估为零;其他应收金钱首要为应收的关联方往来款、押金、维修基金等,预计产生幻魅账的风险较小,以其核实后的账面余额为评估值。同时将公司按划定计提的幻魅账筹备评估为零。
                                                                                                               18         坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目            资产评估陈诉
                                                                      4. 存货
                                                                      存货包罗开拓产物和开拓本钱,按照各自特点,别离回收恰当的评估要领举办评估。
                                                                      (1) 开拓产物
                                                                      开拓产物为公司开拓的“绅园”项目和“蓝爵国际”项目住宅、商店和住宅车位的未售部门,凭证估量贩卖收入扣除业务税金及附加、土地增值税、贩卖用度、打点用度、估量的企业所得税及恰当利润后的余额确定开拓产物评估值。
                                                                      (2) 开拓本钱
                                                                      开拓本钱为公司开拓的“蓝爵国际”项目写字楼部门和“东方蓝亭”项目标开拓本钱支出,本次回收假设开拓法举办评估。假设开拓法是指将待估房地产项目预期开拓后的贩卖收入,扣除其正常环境下预期尚需产生的制作本钱、业务税金及附加、土地增值税、打点用度、贩卖用度、利钱支出、所得税、恰当利润等,确定待估房地产项目评估代价的要领。
                                                                      5. 其他活动资产
                                                                      其他活动资产,系预缴的税金,经复核各项税金及附加计、交环境,按财政管帐制度核实,未发明不符环境,以其核实后的账面值为评估值。
                                                                      二) 非活动资产
                                                                      1. 恒久股权投资
                                                                      本次按统一尺度、统一基准日对被投资单元举办现场核实和评估,以被投资单元评估后的股东权益中盛元房产公司所占份额为评估值。计较公式为:
                                                                      恒久股权投资评估代价=被投资单元评估后的股东权益×股权比例
                                                                      本次评估未思量也许存在的节制权溢价或缺乏节制权的折价对恒久股权投资评估代价的影响。
                                                                      2. 投资性房地产
                                                                      评估职员在对投资性房地产的原始制作记录及其他资料举办查对及现场勘查的基本上,对投资性房地产回收市场法举办评估。市场法是指在把握与被评估房地产沟通或相似的房地产(参照物)的市场价值的基本上,以被评估房地产为基准比拟说明参照物并将两者的差别量化,然后在参照物市场价值的基本上作出调解和批改,确定待估房地产评估代价的评估要领。
                                                                                                               19        坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目            资产评估陈诉
                                                                      3. 装备类牢靠资产
                                                                      按照本次资产评估的目标、相干前提和委估装备的特点,回收本钱法举办评估。
                                                                      本钱法是指起首估测在评估基准日从头制作一个与评估工具沟通的资产所需的本钱即重置代价,然后估测被评估资产存在的各类贬值身分(实体性陈旧贬值、成果性陈旧贬值和经济性陈旧贬值),并将其从重置代价中予以扣除而获得被评估资产代价的要领。本次评估回劳绩新折扣的要领来确定待估装备已经产生的各项贬值。计较公式为:
                                                                      评估代价=重置代价×成新率
                                                                      (1) 重置代价简直定
                                                                      重置代价由装备现行购买价、运杂费、安装调试费、建树期打点费和成本化利钱以及其他用度中的多少项构成。
                                                                      重置代价=现行购买价+相干用度
                                                                      (2) 成新率简直定
                                                                      按照各类装备特点及行使环境,确定装备成新率。
                                                                      A. 对付代价量较小的装备,以及电脑、空调等办公装备,首要以行使年限法为基本,团结装备的行使维修和外面近况,确定成新率。
                                                                      年限法的计较公式为:
                                                                      成新率(K1) =(经济耐用年限-已行使年限)/经济耐用年限×100%
                                                                      B. 车辆的成新率,起首按车辆经济行驶里程和经济行使年限两种要领计较理论成新率,然后回收孰低法确定其理论成新率,最后再按对车辆举办现场勘测的环境做说明判定,如车辆技能状况与孰低法确定的成新率无大差别则成新率不加调解,如有差别则按照现实环境举办调解。
                                                                      4. 递延所得税资产
                                                                      递延所得税资产包罗被评估单元计提幻魅账筹备、土地增值税发生的可抵扣暂且性差别而形成的所得税资产。对付计提土地增值税发生的可抵扣暂且性差别而形成的所得税资产,因为存货评估中已全额思量所有土地增值税引起的所得税抵税浸染,故将该项递延所得税资产评估为零。对付计提的应收账款、其他应收款幻魅账筹备发生的可抵扣暂且性差别而形成的所得税资产,因为评估时
                                                                                                               20        坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目           资产评估陈诉将企业计提的应收账款和其他应收款幻魅账筹备评估为零,故将响应的递延所得税资产评估为零。
                                                                      三) 欠债
                                                                      欠债包罗活动欠债和非活动欠债。活动欠债包罗应付账款、预收金钱、应交税费、应付利钱、其他应付款和一年内到期的非活动欠债等,非活动欠债系递延所得税欠债。通过查对明细账与总账的同等性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭据等相干资料举办核实。经核实,各项欠债均为现实应包袱的债务,以核实后的账面值为评估值。
                                                                      (二) 收益法简介
                                                                      收益法是指通过将被评估单元的预期收益成本化或折现以确定评估工具代价的评估要领。
                                                                      一) 收益法的的应用条件
                                                                      1. 投资者在投资某个企业时所付出的价值不会高出该企业(或与该企业相等且具有平等风险水平的同类企业)将来预期收益折算成的现值。
                                                                      2. 可以或许对企业将来收益举办公道猜测。
                                                                      3. 可以或许对与企业将来收益的风险水平相对应的折现率举办公道估算。
                                                                      二) 收益法的模子
                                                                      团结本次评估目标和评估工具,回收企业自由现金流折现模子确定企业自由现金流代价,并说明公司溢余资产、非策划性资产的代价,确定公司的整体代价,并扣除公司的付息债务确定公司的股东所有权益代价。计较公式为:
                                                                      股东所有权益代价=企颐魅整体代价-付息债务
                                                                      企颐魅整体代价=企业自由现金流评估值+非策划性资产的代价+溢余资产代价
                                                                                                 n
                                                                                                    CFFt
                                                                         企业自由现金流评估值
                                                                                               t 1(1  rt )
                                                                                                            t
                                                                         式中:n——明晰的猜测年限
                                                                                CFFt ——第 t 年的企业自由现金流
                                                                               r——加权均匀成本本钱
                                                                               t——将来的第 t 年
                                                                                                               21       坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目             资产评估陈诉
                                                                      企业自由现金流=策划勾当现金净流量+投资勾当现金净流量
                                                                      三) 收益期与猜测期简直定
                                                                      按照评估假设及公司项目标开拓、贩卖进度猜测,本次评估的收益年限回收有限年限,即估量到盛元房产公司以及被投资单元项目开拓完毕为止。盛元房产公司开拓的“蓝爵国际”、“东方蓝亭”等项目估量 2021 年完成贩卖,故本次评估思量各项目贩卖进度及期后的清理事项,收益期取为自 2014 年 4 月到2022 年尾。
                                                                      四) 收益额—现金流简直定
                                                                      本次评估中预期收益口径回收企业自由现金流,计较公式如下:
                                                                      企业自由现金流=策划勾当现金净流量+投资勾当现金净流量
                                                                      策划勾当现金净流量=贩卖商品、提供劳务收到的现金 + 收到的其他与策划勾当有关的现金 - 购置商品、接管劳务付出的现金 - 付出的各项税费 - 付出给职工的现金及付出的其他与策划勾当有关的现金
                                                                      投资勾当现金净流量=取得投资收益所收到的现金 +处理牢靠资产、无形资产和其他恒久资产所收到的现金 - 购建牢靠资产、无形资产和其他恒久资产所付出的现金
                                                                      五) 折现率简直定
                                                                      1. 折现率计较模子
                                                                      企业自由现金流评估值对应的是企业全部者的权益代价和债权人的权益代价,对应的折现率是企业成本的加权均匀成本本钱(WACC)。
                                                                                        E               D
                                                                      WACC  K e           K d  1  T
                                                                                       ED              ED
                                                                      式中:WACC——加权均匀成本本钱;
                                                                      Ke——权益成本本钱;
                                                                      Kd——债务成本本钱;
                                                                      T——所得税率;
                                                                      D/E——企业成本布局。
                                                                      债务成本本钱 K d 回收现时的均匀利率程度,权数回收偕行业上市公司均匀债务组成计较取得。
                                                                                                               22         坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目                        资产评估陈诉
                                                                         权益成本本钱按国际凡是行使的 CAPM 模子求取,计较公式如下:
                                                                         Ke  R f  Beta  ERP  R c
                                                                         式中:Ke——权益成本本钱
                                                                      Rf——无风险酬金率
                                                                      Beta——权益的体系风险系数
                                                                      ERP——市场风险溢价
                                                                      Rc——企业特定风险调解系数
                                                                      2. 模子中有关参数的计较进程
                                                                      (1) 无风险酬金率简直定
                                                                      国债收益率凡是被以为是无风险的。评估职员查阅了制止评估基准日部门国债市场上剩余限期 5-10 年国债的买卖营业环境,并取均匀到期年收益率为无风险酬金率。
                                                                      (2) 成本布局
                                                                      通过“WIND资讯”金融终端查询沪、深两市房地财富相干上市公司至评估基准日成本布局,以其算术均匀值作为公司方针成本布局。
                                                                      (3) 权益体系风险系数Beta
                                                                      通过“WIND 资讯”金融终端查询沪、深两地行业上市公司近 2 年含财政杠杆 的 Beta 系 数 ( 相 对 于 沪 深 300 指 数 ) 后 , 通 过 公 式β u = β l ÷[1+(1-T)×(D÷E)](公式中,T 为税率,β l 为含财政杠杆的 Beta 系数,β u为剔除财政杠杆身分的 Beta 系数,D÷E 为成本布局)对各项 beta 调解为剔除财政杠杆身分后的 Beta 系数。
                                                                      通过公式                          ,计较被评估单元带财政杠杆系数的 Beta 系数。
                                                                      (4) 计较市场的风险溢价
                                                                      证券买卖营业指数是用来反应股 市股票买卖营业的综合指标。评估职员选用沪深300 指数为股票市场投资收益的指标,因为沪深 300 指数的因素股是每年产生变革的,因此评估职员回收每年年尾时沪深 300 指数的因素股。对付沪深 300指数没有推出之前的 2001、2002、2003 年,评估职员回收外推的方法推算其相干数据,即回收 2004 年年尾沪深 300 指数的因素股外推到上述年份,亦即假
                                                                                                               23                    坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目                            资产评估陈诉定 2001 年、2002 年、2003 年的因素股与 2004 年年尾一样。
                                                                          经计较获得各年的算术均匀及几许均匀收益率后再与各年无风险收益率较量,获得股票市场各年的 ERP。因为几许均匀收益率能更好地反应股市收益率的恒久趋势,故回收几许均匀收益率估算的 ERP 的算术均匀值作为今朝海内股市的风险溢价。
                                                                          (5) Rc—企业特定风险调解系数简直定
                                                                      在说明公司的局限、汗青收益手段后,回收回归说明方程计较得出。
                                                                          六) 非策划性资产和溢余资产的代价
                                                                          非策划性资产是指与企业将来策划收益无关的资产。
                                                                          溢余资产是指高出企颐魅正常策划必要的资产局限的那部门策划性资产,包罗多余的现金及现金等价物、有价证券等。
                                                                          经说明,盛元房产公司的非策划性资产包罗盛元房产公司拥有的投资性房地产、预收的租金和对杭州盛元物业打点有限公司、宁波逸荣达置业有限公司的恒久股权投资以及其他被投资单元的非策划性资产。其他被投资单元的非策划性资产如下:
                                                                      序号       被投资单元                                项目
                                                                      1      开元置业公司   其他活动资产中的信任产物
                                                                                            对昌江恒盛元公司的恒久股权投资、开拓本钱中金沙湾土地一级开拓项
                                                                      2      恒盛元公司     目(海疆部门)
                                                                      3      新盛元公司     投资性房地产、其他应付款中的衡宇租赁担保金、预收金钱中的租金
                                                                          除上述非策划性资产外,盛元房产公司不存在其他非策划性资产和溢余资产。
                                                                          对付非策划性资产,按资产基本法中响应资产的评估代价和盛元房产公司所占份额确定其代价。
                                                                          七) 付息债务代价
                                                                          制止评估基准日,公司付息债务包罗委托贷款(账列一年内到期的非活动欠债科目)和关联方借钱(账列其他应付款科目),按资产基本法中响应欠债的评估代价确定其代价。
                                                                          九、评估进程
                                                                          本项资产评估事变于2013年10月10日开始,2014年7月15日出具评估陈诉。
                                                                                                               24                       坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目            资产评估陈诉整个评估事变分五个阶段举办:
                                                                      (一) 接管委托阶段
                                                                      宁波连系公司拟刊行股份购置资产项目启动,2013年10月10日,宁波连系公司正式确定坤元资产评估有限公司为本项目标评估机构,明晰了评估营业基才干项,并确定了评估目标、评估工具与评估范畴、评估基准日,在此基本上签署评估营业约定书,以明晰两边的责任和任务。
                                                                      (二) 前期筹备阶段
                                                                      2013年10月10日至12日,评估职员进入盛元房产公司开揭示场观测、前期调研事变,并与审计等机构和谐,为减轻企业的事变承担,建造同一的现场观测表格和同一的观测所需资料清单。
                                                                      1. 筹备培训原料及制定评估方案
                                                                      针对本项目资产量大、资产种类较多、独立核算单元多、涉及的评估职员多的特点,为了担保评估质量,同一评估要领和参数,团结以往从事大型企业评估事变的履历,评估事恋职员听取了各方面的意见,并团结评估范畴内差异范例企业资产的特点,制定了“资产评估企业培训资料”和“资产评估事变方案”。
                                                                      2. 组建评估步队及事变组织方案
                                                                      本次评估凭证同一责任主体、同一要领尺度、同一事变方案、同一项目打点、同一质量节制的实验原则,以顺遂完成项目为最高方针,在同一和谐批示下,各评估小组分级、全方位开展评估事变。
                                                                      设立中心组,指导节制整个评估事变。以子公司、开拓项目等二级单元为评估单位,设立评估项目组。共设立四个评估小组,配备注册资产评估师、注册管帐师及房地产、装备等各专业职员12人。
                                                                      (1) 评估项目组在中心组的同一指导下,执行同一的要领尺度和同一的时刻进度布置。
                                                                      (2) 中心组对评估项目组在事变中的题目举办和谐、雷同并予以当令办理。
                                                                      项目总认真人同一批示调治,以中心组为关节全面认真项目标整体推进。中心组设技能支持小组、要领尺度组和质量节制组,以此构成中心组决定支持体系。要领尺度组将评估技能尺度提供中心组,由中心组下到达各现场功课小组;评估项目组将执行评估技能尺度时碰着的题目反馈到中心组,由技能支持小组认真研
                                                                                                               25        坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目             资产评估陈诉究息争答;质量节制组通过对各评估项目组的事变措施、事变稿本、事变要领、技能参数等方面执行技能尺度的环境举办跟踪搜查,实时更正毛病,指导办理带有广泛性和疑难的题目,以确保项目质量,从而到达在进程中节制质量,将过错镌汰到最低点的方针。
                                                                      各项目组按照被评估企业的资产布局、局限,配备房地产、呆板装备、活动资产及欠债等专业职员,按房地产、呆板装备和其他资产举办分组,全面开展评估事变。
                                                                      3. 项目培训
                                                                      (1) 对企业职员的培训
                                                                      首要分为两个条理:一是对各子公司相干部分认真职员举办培训,首要内容为资产评估总体要求及事变重点、职责使命、填表及提供资料的总体要求以及现场勘测时企业需共同的事变、共同的职员等。二是对详细共同事变的职员举办培训,首要内容是对资产评估申报表、资产评估观测表、需提供的评估资料举办详细地讲授和答疑,详细包罗填报内容、填报类型、逐级汇总检点、时刻要求等。
                                                                      (2) 对项目评估职员的培训
                                                                      也分为两个条理:一是为了担保评估技能方案的贯彻落实,对各评估组组长和组内各专业评估认真职员举办培训;二是所有职员抵达企业后,由组长认真对所有现场评估职员依据本公司资产评估操纵类型和本方案,针对各企业详细环境,举办全面拭魅战培训。
                                                                      通过上述对委托方与被评估单元共同评估职员和评估机构专业职员全面培训,担保全部参加评估事变的职员亲近协作、法式同等,同一操纵类型,同一事变措施,同一评估作价,从而担保评估结论的同等性和同一性,担保项目标评估质量。
                                                                      (三) 资产清稽核实和现场观测阶段
                                                                      在企业如实申报资产并对被评估资产举办全面自查的基本上,评估职员对纳入评估范畴内的资产和欠债举办了全面清查,对企业财政、策划环境举办体系观测。现场观测事变时刻为2013年10月12日至2014年4月30日。
                                                                      1. 实物资产清查进程如下:
                                                                      (1) 指导企业相干的财政与资产打点职员在资产清查的基本上,凭证评估机
                                                                                                               26         坤元资产评估有限公司宁波连系团体股份有限公司拟刊行股份购置资产涉及的
                                                                      杭州盛元房地产开拓有限公司股东所有权益代价评估项目              资产评估陈诉构提供的“评估申报明细表”、“资产观测表”及填写要求、所需资料清单,过细精确的挂号填报,对委估资产的产权归属证明文件和反应机能、状态、经济技能指标等环境的文件资料举办网络。
                                                                      (2) 当真查对检察和完美各单元提供的评估申报明细表
                                                                      评估职员通过查阅有关资料及图纸,相识涉及评估范畴详细工具的具体状况。然后,细心检察种种资产评估申报明细表,起源搜查有无填项不全、资产项目不明晰等题目,并按照履历及把握的有关资料,搜查申报表有无漏项等,按照调稽核实的资料,对评估申报明细表举办完美。
                                                                      (3) 现场实地勘测
                                                                      依据资产评估申报明细表,评估职员会同企业有关职员,对所申报的现金、存货和牢靠资产举办盘货和现场勘测。针对差异的资产性子和特点,采纳差异的勘测要领。
                                                                      (4) 增补、修改和完美资产评估申报明细表
                                                                      按照现场实地勘测功效,进一步完美资产评估申报明细表,以做到“表”“实”符合,并对修改完美部门与企业相干职员沟告示竣一请安见并由企业确认后作为评估作价的依据。
                                                                      (5) 磨练产权证明文件
                                                                      对评估范畴的呆板装备、车辆、衡宇构筑物的产权资料举办磨练,以做到评估范畴内资产的产权清楚。对重大资产,评估职员通过核实资产的购买条约或协议、响应的购买发票和产权证明文件等来核实其产权环境

                                                                  作者:AG女忧美竹铃